معامله مسکن کار ساده‌ای نیست و خیلی از افراد نمی‌دانند در هنگام خرید و فروش مسکن باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. فروش خانه و مهمتر از آن یافتن خانه ای مناسب، یکی از چالش های پیش رو برای خریداران و فروشندگان است.

بنابراین هرکس که مبادرت به خرید و فروش مسکن می‌کند، باید با نکات مهم و اولیه‌ای درمورد این نوع از قرارداد‌ها آشنا باشد تا پس از معامله با مشکل برخورد نکند.

در ادامه این مطلب با ما همراه باشید تا با این نکات آشنا شوید. 

مراحل خرید و فروش ملک در ایران شامل چهار مرحله می باشد :

مرحلۀ اول: توافق                                                                            مرحلۀ دوم : دریافت کد رهگیری                                        مرحلۀ سوم : مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی                                        مرحلۀ نهایی : انتقال سند           

1. توافق : خریدار و فروشنده نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.امروزه اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است و یکی فرض می‌ شود زیرا قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست . «مبایعه‌نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن».
ارزش هر مبایعه نامه به موارد زیر است :

• مشخصات فروشنده: مشخصات شناسنامه، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• مشخصات خریدار: مشخصات شناسنامه، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
• مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
• زمان مورد معامله: زمان و نحوۀ پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

برای اعتبار یافتن مبایعه‌نامه، گرفتن کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی رسمی الزامی است.

2. دریافت کد رهگیری : بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معاملۀ املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامۀ خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است. صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند.

3. مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی : در این مرحله از انتقال سند ، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه
• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق
• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

4. انتقال سند : طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند. اگر یکی از طرفین به هر دلیلی نتوانست در دفترخانه حضور پیدا کند طرف دیگر با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و می‌تواند هزینۀ پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

هزینه انتقال سند به شرح زیر است :

• ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
• فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
• دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.
• هزینۀ دفترخانه(حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود.

( هم چنین فروشنده باید تمام بدهی‌های ملک را به دستگاه‌های دولتی مثل شهرداری و سازمان مالیات پرداخت کند و مفاصا حساب را به خریدار ارائه کند. )

جمع بندی : سند زدن خانه، امری مهم و حساس است و باید هر یک از بندهای ذکر‌شده در مبایعه‌نامه توجه کرد زیرا هر بند می‌تواند به نفع یا به ضرر شما استفاده شود پس در نوشتن آن‌ها دقت کنید.  این کار می تواند با کمک گرفتن از مشاوران و وکلای ملکی صورت گیرد. در این خصوص باید تأکید شود که، قوانین فروش مسکن در زمینه واگذاری آن به شخص دیگری، باید کاملاً رعایت شود. زیرا که بسیار دیده شده است، افرادی به دلایل مختلف از جمله ناآگاهی در مورد اصل ملک، اعتماد بیجا و … تمامی سرمایه و دارای خود را از دست داده‌اند. از این رو باید در خرید و فروش نهایت دقت صورت گیرد .

مشاوران و وکلای ملکی ما در املاک شاپ آماده ارائه هرگونه خدمات ملکی به خریداران و فروشندگان هستند .